등기부등본과 건축물대장 차이｜부동산 계약 전 확인사항

등기부등본과 건축물대장 차이

흔히 ‘등기부등본’이라고 부르는 서류의 정식 명칭은 등기사항증명서입니다. 건물의 표시도 담고 있지만, 계약에서는 누가 소유하고 어떤 권리가 설정되어 있는지 확인하는 데 중점을 둡니다. 건축물대장은 건축행정상 등록된 현황을 확인하는 자료로, 소유권 확인을 대신하지는 않습니다. [1]

건축물대장 종류·수수료는 정부24, 등기 수수료는 대한민국 법원 안내 기준입니다. 제출용 서류가 필요하면 열람본으로 대신할 수 있는지 제출처에 확인하세요. [2] [3]

등기부등본: 표제부·갑구·을구 보는 법

표제부 — 지금 보는 서류가 계약할 부동산인지

소재지·지번·건물명과 동·호수를 계약서 및 현장 표시와 대조합니다. 아파트·연립·다세대 같은 집합건물은 해당 호실의 등기인지 확인하고, 단독·다가구주택은 토지와 건물 등기를 각각 확인합니다.

갑구 — 현재 소유자와 소유권 제한 사항

현재 유효한 소유권 등기를 찾아 계약 상대방의 신분증과 대조합니다. 과거 소유자나 이미 말소된 기록을 현재 권리로 읽지 않도록 말소 여부도 살펴봅니다. 압류·가압류·가처분·가등기·경매 관련 등기가 남아 있다면 원인과 처리 조건을 확인하기 전 계약을 서두르지 마세요.

공동소유라면 계약에 필요한 동의와 권한을, 대리계약이라면 위임장·인감증명서 등으로 위임 범위와 대리권을 확인합니다. 신탁등기가 있다면 계약 권한과 신탁 내용을 전문가와 함께 검토합니다. [4]

을구 — 근저당권·전세권과 권리의 순위

채권자, 채권최고액, 접수일자·접수번호와 순위를 확인합니다. 채권최고액은 근저당권으로 담보하는 채권의 한도이며 실제 대출잔액과 같지 않습니다. 소유자가 말하는 대출잔액만 믿고 판단하지 말고, 담보 규모와 시세·보증금·선순위 권리를 함께 검토합니다. [1]

기존 근저당을 없애기로 했다면 ‘갚을 예정’이라는 설명에 그치지 않도록 상환금 지급 방법, 말소서류 확보와 등기 접수 절차를 정합니다. 대출 상환과 근저당권 말소 완료는 구분해서 확인해야 합니다.

건축물대장: 용도·면적·위반 표시 보는 법

일반건축물인지 집합건축물인지 먼저 구분합니다. 아파트·다세대 등 집합건물은 건물 전체의 표제부와 계약할 호실의 전유부를 함께 확인해야 전체 현황과 개별 호실을 연결할 수 있습니다. [2]

• 주소와 용도: 건물의 주용도뿐 아니라 해당 층·호의 용도를 봅니다. 주거 공간처럼 꾸며져 있어도 근린생활시설 등으로 등록되어 있다면 예정한 사용이 적법한지, 대출·보증 조건에 맞는지 각각 확인합니다.
• 면적·구조·층수: 전용면적과 공용면적, 건물 전체 연면적을 혼동하지 말고 같은 기준끼리 비교합니다. 현장 및 중개대상물 확인·설명서와 대조하고 사용승인일과 증축·용도변경 이력도 살펴봅니다.
• 위반건축물 표시: 대장의 위반 표시와 변동사항에 적힌 위반 내용·위치를 함께 봅니다. 집합건물은 표시가 어느 동·호에 관한 것인지까지 확인합니다.

중개대상물 확인·설명서도 대장상 용도와 실제 용도, 면적, 위반건축물 여부를 구분해 확인하도록 구성되어 있습니다. [5]

서류와 현장이 다를 때 확인할 곳

권리관계는 등기부, 등록된 건축 현황은 건축물대장을 중심으로 보되, 어느 한쪽을 무조건 맞는 것으로 정하고 넘어가지는 마세요. 주소 표현이나 면적 기준 차이인지, 정정이 필요한 오류인지, 실제 위반인지 원인을 구분해야 합니다.

위 표는 서류를 대조하고 문의할 순서를 정리한 것입니다. 오류 발견만으로 계약이 자동 해제되거나 위반 사항이 정정되는 것은 아닙니다.

계약 전부터 잔금까지 확인 순서

1. 계약 전: 최신 서류와 현장을 함께 확인

   두 서류를 직접 열람해 계약 대상·소유자·권리관계·건축 현황을 확인합니다. 문제가 있으면 계약금 지급 전에 원인과 해결 가능 여부부터 확인하세요.

2. 계약 당일: 권리변동과 계약 권한 재확인

   서명 직전에 등기부를 다시 열람하고 소유자 또는 정당한 대리인의 신분·권한을 확인합니다. 중개계약이라면 공인중개사 정상 영업 여부도 확인하고, 지급 계좌는 원칙적으로 확인된 소유자 명의인지 대조합니다.

3. 잔금 직전: 새 권리와 약속 이행 확인

   등기부를 다시 확인합니다. 매매는 소유권이전등기 접수와 잔금 지급을 연계하고, 기존 담보권을 말소하기로 했다면 상환·말소 절차가 함께 진행되는지 확인합니다.

4. 입주 후: 임차인 보호 절차와 후속 확인

   주택 임대차는 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖춥니다. 계약 후 권리변동 및 약속한 말소의 완료 여부도 재확인하세요.

전세계약의 단계별 확인 항목은 공공기관 체크리스트를 참고했습니다. [4]

특약은 이행 시점과 어겼을 때의 처리까지 정하기

아래는 계약 상황에 맞게 협의할 항목입니다. 그대로 옮겨 쓰는 완성된 특약 문구는 아니며, 대상 권리·금액·기한과 해제·반환 조건을 구체적으로 정해야 합니다.

• 새 권리 설정 제한: 매매는 소유권이전등기 시점까지, 주택 임대차는 인도·전입신고 후 대항력 발생 시점까지의 권리 상태 유지와 위반 시 처리를 협의합니다. 새 압류 등 권리변동이 생겼을 때의 통지·해결 의무도 정합니다.
• 기존 담보권 말소: 상환 대상·금액, 잔금 지급과 말소 접수의 순서, 완료 확인 방법을 정합니다.
• 미고지 불일치·위반 사항: 어떤 사실이 확인되면 시정·계약 해제·지급금 반환을 요구할 수 있는지와 이행 기한을 정합니다.
• 전세보증금 반환보증: 가입 가능 여부를 먼저 확인하고, 가입이 거절될 때 거절 사유·책임에 따라 어떻게 처리할지 정합니다.

주택 임대차의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 확정일자만 받거나 전입신고만 했다고 보호 요건을 모두 갖춘 것은 아닙니다. 우선변제권에는 대항요건과 확정일자가 필요하므로, 잔금일까지 새 근저당이 없다는 조건만으로는 그 이후의 공백을 다루지 못합니다. [7]

특약은 당사자 사이의 약속이며 제3자의 권리를 자동으로 없애지는 않습니다. 신탁·가등기 등 권리관계가 복잡하거나 말소 조건이 걸려 있다면 계약 전에 법무사·변호사 등에게 개별 검토를 받는 것이 좋습니다.

전월세·단독·다가구에서 더 볼 자료

등기부에 근저당이 없다는 사실만으로 보증금 회수가 보장되지는 않습니다. 전월세는 시세와 보증금, 선순위 임차보증금, 전입세대·확정일자 현황, 임대인의 국세·지방세 체납 여부도 별도로 확인합니다. 다른 임차인이나 임대인의 자료는 누구나 제한 없이 발급받는 서류가 아니므로 임대인의 협조와 열람 요건을 확인하세요. [5]

특히 다가구는 다른 세대의 보증금이 함께 영향을 줄 수 있습니다. HUG 전세금안심대출보증도 단독·다중·다가구의 다른 세입자 보증금을 보증한도 판단에 반영하며, 타전세계약 확인서 제출 여부에 따라 한도 산정이 달라질 수 있다고 안내합니다. 상품마다 조건은 다르므로 신청할 은행·보증기관의 목록으로 확인합니다. [8]

단독·다가구는 토지와 건물의 소유자 및 담보권을 각각 비교하고, 토지대장·토지이용계획확인서로 토지 현황과 이용 제한도 살펴봅니다. 실제 점유자, 누수·균열 등 현장 하자는 두 서류만으로 확인할 수 없습니다.

계약할 집을 검토한 뒤 대출 서류를 준비한다면 전세대출 필요서류·발급처·준비 순서에서 직업과 주택 유형에 맞는 자료를 이어서 확인할 수 있습니다.